Idą rewolucyjne zmiany.

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o statusie osoby najbliższej w związku i umowie o wspólnym pożyciu. 

Dzięki tej regulacji osoby żyjące w związkach nieformalnych zyskają możliwość kształtowania wzajemnych praw i obowiązków w sferze majątkowej, rodzinnej oraz osobistej, dzięki zawarciu umowy cywilnoprawnej przed notariuszem.

Przepisy zwiększą ochronę osób tworzących niesformalizowane związki, niezależnie od płci., ale wciąż nie będzie to taka ochrona jaką daje małżeństwo.

Najważniejsze rozwiązania

• Osoby, które ukończyły 18 lat, bez względu na płeć, będą mogły zawrzeć przed notariuszem umowę cywilnoprawną o wspólnym pożyciu.

Umowa taka zostanie zarejestrowana w urzędzie stanu cywilnego. Dzięki temu uzyskany zostanie status osoby najbliższej w związku.

Umowa o wspólnym pożyciu umożliwi:

• wybór wspólności majątkowej, dzięki czemu osoby w związku zyskają możliwość wspólnego rozliczania się PIT (po pełnym roku podatkowym)
• zwolnienie z podatku od spadków i darowizn;
• uzyskanie prawa do korzystania ze wspólnego mieszkania;
• nadanie drugiej osobie uprawnień do dostępu do informacji i dokumentacji medycznych;
• uzyskanie pełnomocnictwa do działania w imieniu drugiej osoby przed sądami i administracją publiczną;
• uprawnienia dotyczące m.in. ubezpieczenia zdrowotnego, renty rodzinnej, prawa do pochówku oraz zasiłku opiekuńczego;
• ustanowienie obowiązku alimentacyjnego w przypadku rozwiązania umowy;
• dziedziczenie testamentowe.
• w ramach umowy o wspólnym pożyciu nie będzie możliwa wspólna adopcja dzieci.
• nie będzie  możliwe przysposobienie dziecka drugiej strony.

Umowa o wspólnym pożyciu będzie mogła zostać rozwiązana bez postępowania sądowego, na podstawie oświadczeń złożonych przed notariuszem.

Nowe przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2027 roku.

Dziś ten model zaczyna się chwiać.

W Sejmie procedowane są rozwiązania, które mogą uderzyć zarówno w osoby liczące na preferencyjny wykup mieszkania komunalnego, jak i w dotychczasowe zasady ochrony lokatorów.

To nie jest drobna korekta przepisów. To potencjalna zmiana filozofii myślenia o mieszkaniach komunalnych.

Zamiast dalszej sprzedaży lokali z preferencjami dla najemców ustawodawca coraz wyraźniej zmierza w stronę ochrony zasobu publicznego.

Z perspektywy gmin to logiczne.

Z perspektywy najemców często bardzo bolesne.

I właśnie dlatego warto oddzielić fakty od obiegowych opinii.

Mieszkanie komunalne to nie bilet do własności.

Największy mit, jaki wciąż funkcjonuje wokół mieszkań komunalnych, brzmi mniej więcej tak: „mieszkam tu od lat, więc mam prawo wykupić lokal”.

Nie, samo długoletnie zamieszkiwanie nie daje automatycznego roszczenia o sprzedaż mieszkania.

Obowiązujące przepisy przewidują jedynie pierwszeństwo w nabyciu lokalu dla najemcy, którego najem został zawarty na czas nieoznaczony. Ale to pierwszeństwo działa dopiero wtedy, gdy gmina w ogóle zdecyduje się lokal sprzedać. Jeśli gmina nie przeznacza lokalu do zbycia, najemca nie może jej do tego zmusić.

To bardzo istotna różnica.

Prawo pierwszeństwa nie jest tym samym co prawo żądania sprzedaży. Najemca może skorzystać z uprzywilejowanej pozycji tylko w sytuacji, gdy gmina otworzy procedurę sprzedaży. W przeciwnym razie pozostaje najemcą, a nie przyszłym właścicielem „w kolejce do podpisu”.

Orzecznictwo sądów administracyjnych potwierdza, że gmina ma prawo kształtować politykę sprzedaży swojego majątku i może wyłączać część lokali ze sprzedaży, jeśli uznaje to za uzasadnione gospodarowaniem zasobem.

Bonifikata nie jest świętym prawem najemcy

Jeśli gmina sprzedaje lokal komunalny, może udzielić bonifikaty. Ale może, nie musi. To zasadnicza sprawa, o której bardzo często się zapomina.

Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje możliwość zastosowania bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, ale pozostawia organowi swobodę decyzji co do jej wysokości i warunków. Innymi słowy: bonifikata nie wynika automatycznie z ustawy ani z samego faktu wieloletniego najmu.

Przez lata właśnie bonifikaty były głównym mechanizmem, dzięki któremu lokatorzy wykupywali mieszkania komunalne za ułamek ich wartości rynkowej.

Dla jednych było to sprawiedliwe domknięcie wieloletniego najmu i realna szansa na dojście do własności. Dla innych to wyprzedaż majątku publicznego za bezcen.

To właśnie ten spór doprowadził do projektu zmian, który dziś budzi tak duże emocje.

Trzeba też pamiętać, że nawet dziś bonifikata nie jest „prezentem bez warunków”.

Jeżeli nabywca zbywa lokal mieszkalny przed upływem 5 lat albo wykorzystuje go niezgodnie z celem uzasadniającym bonifikatę, gmina może żądać zwrotu bonifikaty po waloryzacji.

Ustawa przewiduje wyjątki, ale mechanizm ochronny istnieje właśnie po to, aby ograniczać sytuacje, w których lokal nabyty za preferencyjną cenę natychmiast staje się narzędziem zysku.

Sejm chce uciąć bonifikaty. To może być koniec pewnej epoki.

Procedowany w Sejmie projekt ustawy, zmierza do zniesienia możliwości stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych.

Kierunek zmian jest jasny: gmina ma przestać wyprzedawać lokale z dużymi rabatami, a zasób komunalny ma być chroniony jako narzędzie polityki mieszkaniowej, a nie stopniowo prywatyzowany.

Projektodawcy wskazują wprost, że obecny model prowadzi do uszczuplania publicznego zasobu i utrudnia realizację zadań mieszkaniowych wobec osób o niskich dochodach.

Z punktu widzenia polityki publicznej ten argument jest trudny do zignorowania.

Jeśli gmina sprzedaje mieszkania komunalne z ogromnymi bonifikatami, to sama zmniejsza pulę lokali, które mogłyby służyć kolejnym potrzebującym.

Z punktu widzenia najemców sprawa wygląda jednak inaczej. Dla wielu osób perspektywa wykupu mieszkania była przez lata elementem życiowego planu, a nie „okazją inwestycyjną”.

Właśnie tu zaczyna się prawdziwe starcie interesów: między ochroną zasobu publicznego, a oczekiwaniami wieloletnich lokatorów.

Na dziś trzeba jednak zachować precyzję: projekt nie obowiązuje. Jest procedowany, ale nie stał się jeszcze prawem. To oznacza, że bonifikaty nie zostały jeszcze automatycznie wycięte z systemu. Obowiązują nadal dotychczasowe przepisy, a gminy nadal funkcjonują w obecnym stanie prawnym.

Jesteś pośrednikiem, czy darmową agencją reklamową ?

Przychodzi właściciel. Mówi, że chce sprzedać nieruchomość. Pośrednik siada do pracy. Robi zdjęcia. Przygotowuje ofertę. Redaguje i wykupuje ogłoszenia. Odbiera telefony. Prowadzi prezentacje. Sprawdza stan prawny. Analizuje dokumenty. Weryfikuje, jak najlepiej sprzedać, za ile i na jakich warunkach. Rozmawia z zainteresowanymi. Negocjuje. Czasem przez tygodnie. Czasem przez miesiące.

Klient tego wszystkiego nie widzi. Widzi tylko moment końcowy.

Telefon: „Mamy zainteresowanego”. I właśnie wtedy bardzo często zaczyna się problem.

Bo nagle sprzedający mówi: „Wie Pan co, jednak nie sprzedam”. Albo: „Sprzedam, ale już za wyższą cenę”. Albo: „Poczekajmy. Może za kilka miesięcy rynek będzie lepszy”. Jedno zdanie. I cała transakcja się rozsypuje. Pośrednik zostaje z kosztami, z wykonaną pracą, z czasem, którego nikt mu nie odda, i z bardzo gorzką prawdą: pracował, ale nie zarobił.

I teraz najważniejsze. To nie zawsze jest pech. Bardzo często to jest błąd w dokumentacji. Bo jeżeli pośrednik ma słabą umowę, źle skonstruowane zasady wynagrodzenia, brak protokołów uzgodnień, brak jasnych zapisów, co dzieje się w przypadku wycofania się klienta, zmiany warunków sprzedaży albo zablokowania transakcji przez samego właściciela, to nie prowadzi biura pośrednictwa. Prowadzi biuro reklamy. Na własny koszt. I na cudze życzenie.

Największy dramat zaczyna się wtedy, gdy w umowie wpisano pozornie niewinny zapis: 50% wynagrodzenia przy umowie przedwstępnej, 50% przy umowie przyrzeczonej. Brzmi znajomo? Owszem. I właśnie ten zapis bardzo często zabija możliwość skutecznego dochodzenia pieniędzy. Bo jeśli do przedwstępnej nie dojdzie, jeśli klient się rozmyśli, jeśli podniesie cenę, jeśli nagle „wstrzyma sprzedaż”, to pośrednik słyszy potem: „Ale przecież transakcja nie została zawarta”. A on już dawno wykonał ogrom pracy. Realnej, mierzalnej, kosztownej pracy. Tylko że bez odpowiednich dokumentów nie ma jak tej pracy obronić. To jest moment, w którym wielu pośredników rozumie za późno, że nie przegrywają dlatego, że źle sprzedawali. Przegrywają dlatego, że źle się zabezpieczyli.

Bez dobrych umów, bez procedur, bez protokołów, bez przemyślanych zapisów o wynagrodzeniu, pośrednik nie buduje bezpiecznego biznesu. Buduje system, w którym klient może korzystać z jego wiedzy, czasu, marketingu, kontaktów i pieniędzy… a na końcu po prostu powiedzieć: „jednak nie”. I wtedy wszystko staje się brutalnie proste: pośrednik pracował, klient skorzystał, a zapłaty nie ma. Właśnie dlatego tak mocno podkreślam znaczenie dokumentacji w agencji nieruchomości. Bo dobra dokumentacja nie jest dodatkiem. Nie jest „papierologią”. Nie jest nudnym załącznikiem do współpracy. To jest tarcza. To jest narzędzie do egzekwowania wynagrodzenia. To jest różnica między profesjonalnym pośrednikiem a osobą, która finansuje cudzą sprzedaż z własnej kieszeni. Dlatego organizuję warsztaty z dokumentacji w agencji nieruchomości. Po to, żeby pośrednicy przestali pracować za darmo. Po to, żeby wiedzieli, jak konstruować umowy, zapisy o wynagrodzeniu, protokoły uzgodnień i całą dokumentację transakcyjną. Po to, żeby bezpieczniejsi byli nie tylko oni, ale również ich klienci. Bo pośrednictwo to nie „wrzucenie ogłoszenia do internetu”. To odpowiedzialność, analiza, strategia i realna praca. A realna praca musi być chroniona.

Jeśli nie masz dobrych kwitów, nie masz zabezpieczenia. A jeśli nie masz zabezpieczenia, bardzo możliwe, że nie prowadzisz biura pośrednictwa. Tylko darmową agencję promocji cudzych nieruchomości. Jeśli chcesz naprawdę profesjonalnie działać, spać spokojnie i nie obawiać się że taki scenariusz Cię spotka – zapraszam do współpracy.